부동산 투자는 과연 좋은 투자법일까요?(ft: 부동산은 위험한 자산)

 

주택 구입은 당신이 할 수 있는 가장 큰 투자입니다.

 

여러분 중 얼마나 많은 분들이 이 말씀을 들어보셨나요? 아메리칸 드림의 표준 슬로건입니다. 집을 사서 몇 년 동안 앉아서 거래하고 헹구고 반복하십시오. 1990년대와 2000년대 초반에는 실제로 많은 사람들에게 효과가 있었습니다. 집값이 한 방향으로만 가는 것 같았고, 그 방향은 맞았습니다.

 

 

미국인들 모두는 2006년 터진 주택 거품의 여파로 가격이 영원히 논리를 거스를 수 없다는 것을 뼈저리게 배웠습니다.

 

이 시나리오는 주택이 훌륭한 투자라고 가정하기 전에 실제로 생각하게 만들어야 합니다. 데이터를 살펴본 결과, 주택은 전혀 유망한 장기 투자로 보이지 않습니다.

 

물론 수요와 공급의 법칙 때문에 부동산 투자가 잘 되는 곳도 있습니다. 뉴욕시, 샌프란시스코, 시애틀과 같은 곳은 대도시이고 많은 사람들이 그곳에 살고 싶어하기 때문에 수요가 많습니다. 그리고 모든 도시에는 좋은 학교 시스템, 위치(예를들어 해변가 부동산), 안전 또는 더 좋은 집 때문에 사람들이 살고 싶어하는 더 높은 수요 지역이 있을 것입니다.

 

로버트 쉴러(Robert Shiller) 교수는 경제학자이자 작가이며 예일 대학교의 교수입니다. 대다수 경제학자들의 예측 실적은 아쉬움이 많이 남지만, 쉴러는 그 법칙의 예외라고 할 수 있습니다. 그는 2000년에 나스닥 버블을 맞추었으며, 불과 몇 년 후인 2006년에 주택 버블을 성공적으로 예측하였습니다.

 

금융계에 종사하지 않는다면 그에 대해 들어본 적이 없을 수도 있지만, 전국 주택 가격에 대한 뉴스의 통계를 볼 때마다 해당 데이터는 그의 Case-Shiller 주택 가격 지수에서 나온 것일 수 있습니다.

 

그는 1880년으로 거슬러 올라가는 광범위한 주택 데이터를 수집했습니다. 그리고 그의 발견은 주택이 우리의 가장 큰 투자라는 일반적인 사고방식에 매우 놀랍습니다.

 

쉴러의 이론에 따르면 주택 가격은 장기적으로 인플레이션을 능가할 수 없는데, 그 이유는 수요가 많은 지역의 토지를 제외하고는 주택 가격이 건축 비용에 정상적인 경제적 이익을 더한 것과 같을 것이기 때문이다. 그리고 그는 이를 뒷받침할 데이터를 가지고 있습니다.

 

1880년부터 2012년까지 미국 주택 평균 가격의 인플레이션 후 수익률은 총 23.25%였습니다. 그러므로 132년 동안, 다시 인플레이션을 고려한 후에도, 집의 평균 가격은 매년 0.16퍼센트밖에 오르지 않았습니다. 1880년부터 2006년까지(주택 거품이 최고조에 달했던 시기) 매년 96.18%(0.54%) 상승했습니다.

 

실제로, 대부분의 주택 성과는 1996년에서 2006년 사이에 발생했는데, 당시 총 실질 수익률은 연간 83.80% 또는 6.28%였습니다. 그리고 거품이 터졌을 때 엄청난 손실이 있었습니다.

 

2006년 고점에서 2012년 초 저점까지 인플레이션 물가는 -42.49% 하락했습니다. 다음은 Case-Shiller 주택 가격 지수를 기반으로 한 전국 실질 주택 가격(인플레이션 후) 수익률을 보여주는 그래프입니다.

 

2000년대 주택 거품이 급격히 치솟았다는 것을 알 수 있습니다. 많은 사람들이 이 숫자들을 보고 그것들이 전체 이야기를 말해주지 않는다고 말할 것입니다.

 

부동산은 레버리지 투자입니다. 일반적으로 모든 현금으로 주택을 구입하지는 않습니다. 소액의 계약금으로 은행에서 돈을 빌립니다. 그리고 레버리지가 상승장에서 수익을 증폭시키는 것은 사실입니다. 그러나 이는 또한 하락장에서 손실을 증폭시키기도 합니다.

 

레버리지가 수익률에 어떤 영향을 미치는지 예를 살펴보겠습니다. 10%의 계약금($25,000)으로 $250,000 상당의 주택을 구입하고 주택 가치가 10% 상승하면 주식 투자가 두 배로 늘어난 것입니다. 나쁘지 않습니다. 그러나 집이 10% 감가상각되면 어떻게 될지 상상해 보십시오. 짐작하셨을 겁니다. 계약금 전액이 소진됩니다. 0이 됩니다.

 

그렇기 때문에 레버리지는 매우 위험할 수 있습니다. 양날의 검입니다. 자산의 시장 가치에 큰 손실이 없어도 주식 투자가 완전히 사라지는 것은 아닙니다. 간단한 회계 방정식은 자산 = 자본 + 부채라는 것을 기억하십시오. 자산에 대한 지분이 작을수록 부채 또는 부채가 커집니다.

 

당신의 집이 당신의 가장 큰 투자로 간주된다면 투자자로서 당신에게 매우 어려운 조건이 있습니다. 우선, 유동 자산이 아닙니다. 유동성은 자산을 빠르게 현금으로 전환할 수 있는 능력입니다.

 

현금 더미가 있으면 완전히 유동적입니다. 주식을 소유하고 있다면 주식 시장 시간에 주식을 팔 수 있으므로 현금보다 상대적으로 유동성이 떨어집니다.

 

주말에 집을 팔 수 있습니까? 물론. 하지만 그렇다고 해서 팔자마자 현금을 손에 넣을 수 있는 것은 아닙니다. 시간이 걸릴 수 있습니다. 그리고 이것은 이 나라에서 집을 파는 데 걸리는 평균 시간이 10개월이라는 점을 고려하면 표준이 아닙니다.

 

모든 투자는 모든 수수료를 지불한 후에 검토해야 합니다. 뮤추얼 펀드는 비용 비율을 부과합니다. 주식을 살 때 거래 수수료를 지불합니다. 이러한 비용은 모두 성능에 영향을 미칩니다.

 

부동산도 마찬가지다. 모든 비용을 차감해야 합니다. 집을 팔 때 부동산 중개인에게 평균 6%의 수수료를 지불하게 됩니다.

 

또한 재산세를 납부하고 수년 동안 집을 유지해야 합니다. 집을 살 때 마감 비용을 지불하고 보험료를 지불해야 합니다. 이사 비용뿐만 아니라 가구 및 장식 비용이 있습니다.

 

이러한 비용은 모두 합산됩니다. 물론, 이러한 비용의 일부를 상쇄하는 데 도움이 되는 주택 소유와 관련된 세금 감면도 있으므로 순 기준으로 이를 살펴보는 것을 잊지 마십시오. 그러나 전반적으로 비용은 대부분의 사람들이 생각하는 것보다 높습니다.

 

그렇다고 해서 집을 사지 말아야 한다고 말하려는 것은 아니다. 주택 소유자가 되면 많은 이점이 있습니다. 수년에 걸쳐 모기지를 갚음으로써 자산을 축적할 수 있습니다.

 

그리고 은퇴하기 전에 갚을 수 있다고 가정하면 더 낮은 생활비로 상당한 유연성을 갖게 될 것입니다. 사실, 나는 이것을 모든 주택 소유자의 목표로 권장합니다.

 

15년에서 30년에 걸쳐 모기지를 갚을 수 있다는 것은 또한 현금으로 지불할 수 있는 것보다 더 가치가 있는 자산을 구입할 수 있는 기회를 제공합니다. 그리고 고정 금리 모기지를 사용하는 경우 최소 지불액은 수년 동안 변경되지 않습니다.

 

집을 가장 큰 투자로 보는 대신, Shiller의 데이터가 보여주듯이 인플레이션을 간신히 따라잡는 매우 장기적인 자산이라고 가정해야 합니다. 인플레이션은 양방향으로 작동하므로 오늘날의 초저금리에서는 인플레이션이 상승함에 따라 인플레이션 후 지불금이 실제로 수년에 걸쳐 감소한다는 것을 기억하십시오.

 

인플레이션은 임금과 상품 가격을 올리지만 모기지 비용은 정확히 동일하게 유지되기 때문입니다. 이것은 주택 결정을 장기적으로 생각하는 또 다른 이점입니다.

 

집에 오래 머무를수록 더 큰 이점을 볼 수 있습니다. 집을 장기적인 선택으로 만들면 판매와 관련된 비용을 없앨 수 있습니다. 게다가 주택 자산을 쌓을 수 있습니다. 주택 자산을 소진하는 가장 쉬운 방법은 지속적으로 더 크고 더 나은 주택으로 거래하고 그 과정에서 비용을 발생시키는 것입니다.

 

저는 부동산을 반대하는 것이 아닙니다. 저는 이 나라에서 우리가 부동산에 대해 가지고 있는 인식에 문제가 있다고 생각합니다. 다시 말하지만, 그들이 사는 곳 때문에 부동산에서 아주 잘하는 주택 소유자가 분명히 있을 것입니다. 아니면 운이 좋아서 완벽한 타이밍에 판매할 수도 있습니다.

 

모든 달걀을 한 바구니에 담고 집을 투자 포트폴리오의 가장 큰 부분으로 만들 계획을 세우지 마십시오. 더 낮은 비용으로 가치를 높일 수 있는 자산으로 더 많은 유동성을 확보해야 합니다.

 

집의 목표는 수년에 걸쳐 비용을 낮추는 것이어야 합니다. 많은 돈을 벌기 위해서가 아니어야 합니다. 우리가 보았듯이 타이밍은 그런 일이 발생하는지 여부를 결정하는 데 큰 역할을 할 수 있습니다.

 

그리고 시간이 지남에 따라 주택은 인플레이션을 간신히 따라잡았습니다. 다음에 누군가가 당신의 집이 당신의 가장 큰 투자인 이유를 말할 때 이것을 생각하십시오.