미 주택시장에서 부동산 중개업에서 변화가 일어날까요?(ft: 오픈도어, 질로우)

 

미국의 스미스 씨와 그의 아내는 집을 구하기 시작했을 때, 부동산 중개인을 이용하는 것을 반대했습니다.

 

그들이 살고 싶어하는 부동산의 여건을 그들은 잘 알고 있었습니다. 예산을 알기 위해 미리 은행과 상의하였으며,  그 모든 것을 온라인으로 집을 검색할 수 있었습니다.

 

그러고 나서 우리는 미국 주택 전시회에 갔고 집을 거래하는 스미스 씨는 그의 아내와 전시화에 가는 내내 이런 질문들을 서로 하면서 의문을 가지고 대화를 하였습니다.

 

1. 왜 부동산 중개인을 우리는 이용할까?

2. 대리인 수수료를 지불하는데 그 만큼 이 서비스는 언제부터 누가 시작했을까?

3. 부동산 거래의 구매자와 판매자가 각각 5%에서 6%의 수수료를 지불하고 두 부동산 중개인에게 균등하게 나눠지는데

    과연 이게 맞는 것인가?

 

저와 아내는 대화 수준에 머물렀지만, 저와 비슷한 누군가 마침내 발을 내딛고 전국 부동산 중개인 협회를 고소했습니다.

출처: rubyhome

 

구매자의 대리인이 판매자를 위해 효과적으로 일하기 때문에 이해 상충이 발생합니다. 나는 그 전제를 완전히 사지는 않지만 그렇게 생각하면 기괴한 관행입니다.

 

이 기괴한 관행이 마침내 끝나가고 있을지도 모릅니다. 지난 주 NAR(전미 부동산 협회)에서는 $400 + 백만 지불금으로 사건을 해결했으며 이제 부동산 중개인 사업은 유동적이라고 합니다. 주택 판매자는 더 이상 구매자의 수수료를 지불하도록 강요받지 않습니다.

 

이 시점에서 더 많은 질문과 답변이 있으므로 집을 사거나 팔 때 이것이 다음에 의미하는 바에 대해 고려하고있는 주요 사항은 다음과 같습니다.

 

이것이 주택 가격에 영향을 미칠까요? 만약 수수료가 6%에서 2%로 떨어지면 낮은 수수료를 감안하여 주택 가격이 하락할까요?

 

기부 효과가 주택 소유자에게 어떻게 작용하는지 고려할 때 이런 식으로 작동할지 확신할 수 없습니다.

 

하지만 몇 년 후 연구 보고서를 읽고 낮은 수수료와 낮은 주택 가격 사이에 어떤 연관성이 있는지 확인하는 데 관심이 있을 것입니다.

 

지금, 주택 회전율이 더 높아질까요? 주식 시장의 거래 비용은 수년 동안 하락해 왔습니다. 이러한 진입 장벽이 무너지면서 거래량과 회전율이 급증했습니다.

 

우리는 앞으로, 새로운 부동산 비즈니스 모델을 볼 수 있을까요? 현재의 커미션 모델은 마침내 약간의 경쟁을 볼 수 있습니다.

 

부동산 중개인이 고정 수수료를 제공하여 이를 앞서가려고 노력하는 것을 보게 될 것이라고 생각합니다. 지불하는 금액에 따라 서비스 계층이 다를 수 있습니다.

 

시간당 요금을 청구하는 부동산 중개인도 볼 수 있을 겁니다. 

 

과연, 수수료 전쟁을 우리는 보게 될까요? 지난 수십 년 동안 개인 투자자들은 펀드, 혹은 ETF 세계에서 수수료 전쟁의 가장 큰 수혜자였습니다. 더 많은 경쟁과 새로운 수수료 구조도 주택 구매자와 판매자에게 이익이 될 것입니다.

 

일부 대형 중개업체가 시장을 코너에 몰아넣기 위해 더 낮은 수수료를 제공할 것으로 예상합니다.

 

출처: rubyhome

 

부동산은 기술이 크게 발전하지 못한 몇 안 되는 산업 중 하나입니다. 이제 기술 회사들이 OPEN AI 활용 기술이 발전됨에 따라, 더 효율적이고 비용 효율적으로 만드는 것을 보게 될까요?

 

이제 부동산 중개인이 줄어듦을 알 수 있을까요? 전미부동산중개인협회(National Association of Realtors)에 따르면 미국에는 106,000개 이상의 부동산 중개 회사가 있습니다.

 

NAR은 약 160만 명의 회원을 자랑합니다. 현재 미국에서 판매되는 약 100만 채의 기존 주택이 있다는 점을 고려하면 부동산 중개인이 지금 너무 많습니다.

 

판매의 대부분이 소수의 부동산 중개인에 의해 이루어지는 이 공간에는 파레토 법칙이 있지만, 앞으로 몇 년 동안 약간의 통합과 더 적은 부동산 중개인이 있는 것이 합리적일 것입니다.

 

따라서, 이 분야의 많은 파트타임 중개인들이 희생자가 될 것이라고 생각한다. 그럼, 누가 가장 큰 혜택을 받을까요? 쉬운 대답은 훨씬 더 낮은 수수료를 지불하는 주택 판매자입니다. 다운스트림 승자는 아마도 대형 기관 투자자들이 될 것이며, 이들은 이제 주택을 보다 효율적으로 사고 팔 수 있게 되었습니다.

 

실제 변화를 보려면 얼마나 걸립니까? 일부 구매자가 자신의 수수료를 지불하는 본인 부담 비용을 감당할 수 없다면 어떻게 될까요? 구매자와 판매자가 협상을 하고 판매자가 어쨌든 지불할 것입니까? 일부 구매자는 계약서에 이를 기록할 수 있습니다.

 

이 산업이 빨리 바뀌는 것을 보는 것은 좋겠지만 얼마나 오래 걸릴지는 불분명합니다.

 

아직 해결되지 않는 문제가 많습니다. 정리를 해 보겠습니다.

 

1. 많은 생애 첫 주택 구입자들이 부동산에서 고정 수수료나 수수료를 지불할 수 없어서 부동산 회사들이 망했습니까?

2. 앞으로 더 적은 사람들이 부동산소개업자를 전부 이용할까?

3. 이제 AI 플랫폼 기업들이 구매자와 판매자를 연결하여 소비자들은 부동산 중개인들에서 이 회사들로 이동할까요?

 

부동산 산업은 너무 오랫동안 과거에 갇혀 있었습니다. 아직은 이것이 무엇을 의미하는지 모르지만 이점이 미국에서 부동산 업계가 기술 회사의 데이터 AI와 결합될때 변화할 때라는 점은 맞는 것 같습니다.